MODELOS - CÍVEL - LOCAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA DE LUCROS CESSANTES contra negligência de imobiliária
O artigo 402 do Código Civil traz a definição de lucro cessante. Você sabe o que o termo significa?
Você
sabia que ao sofrer um dano material provocado por terceiro, também pode
reclamar os lucros cessantes?
👉 Lucros cessantes são os valores que você deixou de ganhar em seu negócio por ter sofrido uma parada repentina, causada pela ação de terceiros.
💡 Por exemplo: imagine que você teve que manter sua loja fechada por 10 dias, porque teve um problema sério de infiltração ocasionado por negligência do proprietário do edifício onde seu comércio se localiza.
⚠ Mas atenção à forma como o lucro cessante é calculado! Não se trata de uma previsão pura e simples.
1️⃣ Primeiramente, é preciso conseguir provar formalmente que o lucro foi interrompido pelo dano.
2️⃣ Depois é feito um cálculo baseado na média bruta do período. Ou seja, é considerado o valor que seu negócio rende na média da quantidade de dias que precisou parar.
3️⃣ São subtraídas disso as despesas operacionais, como aluguel, salário de funcionário, etc.
4️⃣ E depois é que se chega a um valor referente ao lucro cessante.
🆗 Este valor é o que será indenizado.
🔎 Por isso fique atento, porque caso você tenha sido lesionado e tenha direito a danos materiais, além do causador do dano ter que pagar os custos diretos, ele pode vir a indenizá-lo também pelos lucros cessantes.
EXCELENTÍSSIMO
SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ VARA CÍVEL DA COMARCA DE [CIDADE/ESTADO]
JOÃO nacionalidade,
estado civil, profissão, portador do RG nº [número], inscrito no CPF sob o nº
[número], residente e domiciliado à [endereço completo], vem, respeitosamente,
perante Vossa Excelência, por intermédio de seu advogado (procuração anexa),
com endereço profissional à [endereço completo], onde receberá intimações,
propor a presente
AÇÃO
DE COBRANÇA DE LUCROS CESSANTES
em face de Imobiliária MARIA, inscrita no CNPJ sob o nº [número], com endereço à [endereço completo], pelos seguintes fatos e fundamentos jurídicos:
Descrição
Detalhada do Contrato de Administração:
O
Requerente celebrou contrato de administração de imóvel com a Requerida em
[data da celebração], conforme documento anexo (Doc. 1), visando à gestão
locatícia de seu imóvel situado à [endereço do imóvel]. O contrato estabelece,
entre outras obrigações da Requerida, a realização de vistorias de entrada e
saída, bem como a diligência na rápida recolocação do imóvel no mercado de
locação após a rescisão contratual.
a)
Inadimplência Contratual e Falhas na Prestação do Serviço:
O imóvel
foi devolvido pelo inquilino anterior em [data de devolução], conforme termo de
entrega de chaves anexo (Doc. 2), apresentando diversos reparos a serem
realizados, conforme se verifica nas fotos e orçamentos anexos (Docs. 3 e 4). A
vistoria de saída, crucial para identificar os reparos necessários e liberar o
imóvel para nova locação, foi indevidamente atrasada pela Requerida, sendo
realizada somente em [data da vistoria], ou seja, [número] dias após a entrega
das chaves. Este atraso injustificado demonstra a negligência da Requerida na
prestação de seus serviços.
b)
Consequências Financeiras Diretas e Indiretas:
O atraso
na vistoria resultou na indisponibilidade do imóvel para locação subsequente
pelo período de [período de atraso], compreendido entre [data de devolução] e
[data da vistoria]. Durante esse período, o Requerente não pôde auferir renda
com o aluguel do imóvel, causando prejuízos financeiros significativos. O valor
mensal do aluguel, conforme contrato de administração, é de R$ [valor do
aluguel], totalizando um prejuízo de R$ [valor total do prejuízo] durante o
período de atraso. Além disso, o Requerente, pessoa idosa e dependente dessa
renda para pagar o aluguel de seu próprio apartamento, situado à [endereço do
apartamento], conforme comprovante de residência e contrato de locação anexos
(Docs. 5 e 6), enfrenta dificuldades financeiras crescentes.
II.
DOS FUNDAMENTOS
a)
Responsabilidade Subjetiva da Imobiliária: Segundo o art. 186
do Código Civil, "aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência
ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente
moral, comete ato ilícito". A Requerida, ao atrasar a vistoria do imóvel
de forma negligente, causou prejuízos financeiros ao Requerente, configurando
ato ilícito passível de reparação.
b)
Violação do Princípio da Boa-Fé Objetiva: O art. 422 do Código
Civil estabelece que "os contratantes são obrigados a guardar, assim na
conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e
boa-fé". A Requerida, ao não cumprir diligentemente suas obrigações
contratuais, violou o princípio da boa-fé objetiva, gerando o dever de
indenizar.
c)
Relação de Consumo e Aplicabilidade do Código de Defesa do
Consumidor:
A relação entre o Requerente e a Requerida é caracterizada como relação de
consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC. A Requerida, na qualidade de
fornecedora de serviços, responde objetivamente pelos danos causados ao
consumidor, independentemente de culpa, conforme arts. 14 e 20 do CDC.
d)
Lucros Cessantes: Nos termos do art. 402 do Código
Civil, "salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e
danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que
razoavelmente deixou de lucrar". A jurisprudência tem entendido que os
lucros cessantes correspondem ao valor que o lesado deixou de auferir em razão
do ato ilícito, sendo devida a indenização correspondente ao valor dos aluguéis
que o Requerente deixou de receber durante o período de atraso na vistoria.
"APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE
IMÓVEL. NEGLIGÊNCIA DA IMOBILIÁRIA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO
E NÃO PROVIDO. (TJ-MG - AC: 1.0000.22.188888-8/001, Relator: Des.(a) Shirley
Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 23/03/2023, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA
CÍVEL, Data de Publicação: 24/03/2023)". Este julgado demonstra o
entendimento consolidado dos tribunais quanto à responsabilidade da imobiliária
por negligência na administração do imóvel e o consequente dever de indenizar
os lucros cessantes.
e)
Conforme jurisprudência
Encabulado,
por imobiliária mandatária, pacto verbal de locação, sem as garantias de praxe,
deve administradora do imóvel responder pelos aluguéis em pagos pela locatária.
Isso porque "o contrato de administração de imóvel obriga o mandatário,
administrador, a agir com zelo necessário e diligência habitual na defesa dos
interesses do mandante (proprietário), respondendo aquele pelos prejuízos que
este experimentar, quando resultantes de conduta desídiosa" TJSC, AC
número 2004.027460-7, relator desembargador Marcos Túlio Sartorato. E TJSC, AC
número 2007.034 342 digito 0, Relator signatário 11/08/2011.
Neste
sentido, a imobiliária que administra bem imóvel de terceiro tem a obrigação de
ao término do contrato, restituir a coisa nas condições em que o recebeu,
gestionando junto ao locatário para que proceda aos reparos e recuperações dos
danos a que, porventura, tenha dado causa. Não agindo dessa forma, permitindo
que o inquilino devolvo bem sem os reparos necessários, é da administradora a
responsabilidade pela satisfação dos prejuízos acarretados a proprietária.
A
responsabilidade civil tem como coluna de sustentação a conexidade entre a
causa do evento e a sua consequência, com vinculação a culpa do suposto
causador do dano para o qual busca a parte a correspondente indenização. (TJSC,
AC 2014 010759 dígito 6, relator desembargador Trindade dos Santos. J.
29/05/2014.
III.
DOS PEDIDOS
Diante
do exposto, requer:
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