Quais são os bens
tutelados pelo direito de vizinhança?
RESPOSTA: três principais
bens jurídicos tutelados:
- Segurança,
- Sossego e
- saúde.
Inseridos no Capítulo V, do Título III
(Propriedade), do Livro II (Direito das
Coisas) do Código Civil/2002 -
são
previsões legais para regulamentar a relação social e jurídica entre os
titulares de direito real sobre imóveis, a fim de evitar conflitos entre
proprietários de imóveis contíguos ou vizinhos, de modo a respeitar o convívio
social.
Previstos do art. 1277 a 1313 do CC, os direitos de vizinhança
constituem obrigações propter rem (que acompanham a coisa), de forma a vincular
quem se encontrar na posição de vizinho.
OBRAS - PROBLEMAS
Obra é quase sempre uma dor de cabeça, não é mesmo? Prevendo situações
conflituosas, o Código Civil trouxe, no capítulo dos direitos de vizinhança,
diversas previsões que abrangem os artigos 1299 a 1313. Mais adiante transcritos.
Há diversas limitações ao direito de construir em sua propriedade. Por
exemplo,
Os direitos de vizinhança previstos nesta
parte do Código Civil podem SER limitados por outras legislações e normas, como o
Plano Diretor da sua cidade e por diversas legislações municipais sobre
construções.
Lembrando que, em caso de conflitos, a melhor saída é buscar a conciliação: é
fácil e mais rápida que um processo judicial. Procure a vara, a câmara ou o
centro de conciliação mais perto de você. Fonte: CNJ
Como já mencionado o nosso Código Civil tem um capítulo específico que traz regras sobre
direito de vizinhança. Essas regras tem a finalidade de garantir a paz social
prevendo soluções de possíveis conflitos entre proprietários de imóveis
vizinhos.
A lei prevê soluções para situações que envolvem o uso das
propriedades, disputas relacionadas a arvores e frutos que estão em terreno e
invadem ou caem em outro,
- construir de forma que seu imóvel não despeje água no imóvel vizinho,
- observar distâncias mínimas para abertura de janelas e para construção em imóveis rurais,
- direito de passagem em terreno alheio,
- passagem de
cabos e tubulações,
- questões sobre águas,
- nascentes que passam por vários
terrenos,
- dos limites e cercas entre imóveis e diretrizes sobre o direito de
construção.
- dentre outros.
Veja o que diz a lei:
Código Civil - Lei no 10.406, de 10 de janeiro de
2002
Dos Direitos de Vizinhança
Seção I
Do Uso Anormal da Propriedade
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um
prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à
segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização
de propriedade vizinha.
O art. 1277 CC teoriza que o proprietário ou morador de um imóvel tem o direito de fazer parar as situações que
interfiram com a sua segurança, sossego ou saúde provocadas pelos vizinhos.
Trata-se de um preceito genérico sobre o mau uso da propriedade. E expressa os
bens tutelados pelo art. 1277 CC, de forma que constitui interferência:
a) à segurança pessoal ou dos bens: exploração de indústrias de
explosivos ou inflamáveis, provocação de trepidações.
b) ao sossego: ruídos intoleráveis em geral.
c) à saúde: emanação de gases tóxicos e depósitos de lixo
Lembrando que a segurança, sossego e saúde são direitos de
personalidade inerentes a qualquer ser humano e não somente a vizinhos, as
interferências ou atos capazes de causar conflitos de vizinhança são
classificados em três espécies:
- ilegais,
- abusivos e
- lesivos.
Somente os atos ilegais e os abusivos estão enquadrados na norma do
art. 1277 CC, pois neles há o uso anormal da propriedade.
Veja abaixo mais sobre o que diz a lei (transcrita):
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências
considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as
normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de
tolerância dos moradores da vizinhança.
Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo
antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por
interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas,
pagará ao vizinho indenização cabal.
Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser
toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou
eliminação, quando estas se tornarem possíveis
Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem
direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste,
quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.
Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um
prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano
iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo
eventual.
Seção II Das Árvores Limítrofes
Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha
divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.
Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que
ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical
divisório, pelo proprietário do terreno invadido.
Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno
vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade
particular.
Seção III Da Passagem Forçada
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a
via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal,
constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado,
se necessário.
§ 1 o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo
imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
§ 2 o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de
modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o
proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3 o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente
ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho,
não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.
Seção IV Da Passagem de Cabos e Tubulações
Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que
atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é
obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e
outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de
proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente
onerosa.
Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode
exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem
como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.
Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave
risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de
obras de segurança.
Seção V Das Águas
Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior
é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo
realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior
do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor
do prédio superior.
Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas
ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o
dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer.
Parágrafo único. Da indenização será deduzido o
valor do benefício obtido.
Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo
onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode
impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.
Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não
poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos
possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar,
ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o
desvio do curso artificial das águas.
Art. 1.292. O proprietário tem direito de construir
barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se
as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado
pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido.
Art. 1.293. É permitido a quem quer que seja,
mediante prévia indenização aos proprietários prejudicados, construir canais,
através de prédios alheios, para receber as águas a que tenha direito,
indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e, desde que não cause
prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento
de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.
§ 1 o Ao proprietário prejudicado, em tal caso,
também assiste direito a ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham
da infiltração ou irrupção das águas, bem como da deterioração das obras
destinadas a canalizá-las.
§ 2 o O proprietário prejudicado poderá exigir que
seja subterrânea a canalização que atravessa áreas edificadas, pátios, hortas,
jardins ou quintais.
§ 3 o O aqueduto será construído de maneira que
cause o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos, e a expensas do
seu dono, a quem incumbem também as despesas de conservação.
Art. 1.294. Aplica-se ao direito de aqueduto o
disposto nos arts. 1.286 e 1.287.
Art. 1.295. O aqueduto não impedirá que os
proprietários cerquem os imóveis e construam sobre ele, sem prejuízo para a sua
segurança e conservação; os proprietários dos imóveis poderão usar das águas do
aqueduto para as primeiras necessidades da vida.
Art. 1.296. Havendo no aqueduto águas supérfluas,
outros poderão canalizá-las, para os fins previstos no art. 1.293, mediante
pagamento de indenização aos proprietários prejudicados e ao dono do aqueduto,
de importância equivalente às despesas que então seriam necessárias para a
condução das águas até o ponto de derivação.
Prágrafo único. Têm preferência os proprietários
dos imóveis atravessados pelo aqueduto.
Seção VI Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar,
murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode
constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois
prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou
arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as
respectivas despesas.
§ 1 o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes
divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou
banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os
proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os
costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua
construção e conservação
§ 2 o As sebes vivas, as árvores, ou plantas
quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas,
de comum acordo entre proprietários.
§ 3 o A construção de tapumes especiais para impedir
a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de
quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a
concorrer para as despesas.
Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de
outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se
achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre
os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles,
mediante indenização ao outro.
Seção VII Do Direito de Construir
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu
terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os
regulamentos administrativos
Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que
o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado,
terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
§ 1 o As janelas cuja visão não incida sobre a linha
divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de
setenta e cinco centímetros.
§ 2 o As disposições deste artigo não abrangem as
aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura
sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de
cada piso.
Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e
dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou
goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar
sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o
escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou
aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho
poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes
vede a claridade.
Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido
levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.
Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja
edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele
edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a
nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do
chão correspondentes.
Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir,
pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem
perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso
em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.
Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a
um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não
poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a
que expõe a construção anterior.
Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode
utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a
separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras
que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na
parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma
natureza, já feitas do lado oposto.
Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a
parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento;
arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o
vizinho adquirir meação também na parte aumentada.
Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória
chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de
produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho.
Parágrafo único. A disposição anterior não abrange
as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.
Art. 1.309. São proibidas construções capazes de
poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia,
a elas preexistentes.
Art. 1.310. Não é permitido fazer escavações ou
quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável
às suas necessidades normais.
Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer
obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra,
ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas
as obras acautelatórias.
Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho
tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem
sido realizadas as obras acautelatórias.
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições
estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas,
respondendo por perdas e danos.
Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é
obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando indispensável
à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro
divisório;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais
que aí se encontrem casualmente
§ 1 o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de
limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e
nascentes e ao aparo de cerca viva.
§ 2 o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as
coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no imóvel.
§ 3 o Se do exercício do direito assegurado neste
artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento.
CONCLUSÃO:
Os direitos de
vizinhança são a parte do Direito Civil que dispõe sobre algumas limitações ao
uso pleno da propriedade, especialmente com relação aos vizinhos, visando
reduzir ao máximo os conflitos entre eles. Tem previsão legal nos arts. 1277 a
1313 do Código Civil.
Fonte: CNJ, TJDFT
