CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISAS

 

O contrato de locação de coisas é aquele por meio do qual uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição (Artigo 565 do CCB).

 

No contrato de locação de coisas o locador é obrigado (Artigo 566 do CCB) a entregar ao locatário a coisa alugada em estado de servir ao uso a que se destina e a mantê-la nesse estado; e a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa. O locador também é obrigado a proteger o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e a responder pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação (Artigo 568 do CCB).

 

O locatário por sua vez é obrigado (Artigo 569 do CCB) a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados; a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito; e a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

 

Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato (Artigo 571 do CCB). Nesse sentido, destaque-se que o locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido (Artigo 571, § único do CCB).

A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso (Artigo 573 do CCB). Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado (Artigo 574 do CCB). Destaque-se ainda que morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado (Artigo 577 do CCB). Ressalte-se também que se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro (Artigo 576 do CCB).

(Artigos 565 a 578)

Uma parte se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa, infungível, mediante remuneração. A lei não faz diferença entre as expressões “locação” e “arrendamento”. Na prática, usa-se “arrendamento” para designar aluguel de imóveis rurais e “locação” para urbanos (móveis e imóveis).

Partes

Locador (senhorio) - Quem oferece a coisa em locação. Em regra, é o proprietário; pode ser o usufrutuário e o locatário (sublocador).

Locatário (inquilino) - Quem recebe  a coisa; deve pagar o aluguel

Objeto

- Imóvel ou móvel; recai sobre o principal ou acessórios (alugar um apartamento com ou sem mobiliário).

- Infungível; se fungível, será mútuo. Admite-se a fungibilidade: garrafas de vinho ou cestas de frutas usadas como ornamentação em uma festa e devolvidas após o evento (uso cedido ad pompam vel ostentationem).

- Os bens inalienáveis podem ser objeto de locação (ex.: bem de família).

Preço (aluguel ou remuneração)

Importância em dinheiro ou outro bem pactuado, que o locatário paga periodicamente pelo uso da coisa. Se for gratuito não há locação, mas comodato. Sendo irrisório, há empréstimo dissimulado. Se o locatário não pagar, a cobrança pode ser feita judicialmente, havendo motivo para rescisão contratual.

Prazo

Sempre temporário, determinado ou não. Pode ser vitalício, mas nunca perpétuo. Havendo prazo estipulado,  o locador não pode reaver a coisa alugada antes do vencimento, salvo se ressarcir o locatário pelas perdas e danos resultantes. Nesse caso, o locatário tem direito de retenção do bem até o pagamento da indenização. O locatário pode devolver a coisa pagando a multa prevista no contrato de forma proporcional ao tempo que resta para o fim da locação (artigos 571 e 572). Se o valor for excessivo, o juiz pode reduzi-lo.

A locação por tempo determinado cessa findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Se o locatário continuar na posse, sem oposição do locador, presume-se prorrogada sem prazo determinado (artigos 573 e 574).

Características

Bilateral e oneroso - Envolve prestações recíprocas; ambas as partes obtêm proveito que advém de um sacrifício.

Comutativo - Aperfeiçoa-se com o acordo dos contraentes.

Forma livre - Normalmente não se exige forma especial.

Trato sucessivo (execução continuada) - Prestações prolongam-se no tempo.

Cessão temporária do uso e gozo da coisa, sem transmissão da propriedade.